Contrairement à la résidence principale, exonérée sans condition, la vente d’une maison secondaire déclenche une imposition qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le montant dépend beaucoup moins du prix de vente que de deux paramètres : la durée de détention et la qualité des justificatifs conservés.
Voici comment la plus-value se calcule, ce qui change en 2026, les exonérations réellement mobilisables et les erreurs qui coûtent cher. Les règles présentées sont celles en vigueur à septembre 2026 : la fiscalité immobilière évoluant à chaque loi de finances, vérifiez la date de mise à jour avant de vous appuyer sur un chiffre.
Le principe : une taxation à 36,2 %
La plus-value réalisée sur un bien autre que la résidence principale est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.
Ce que la CSG 2026 n’a pas changé
Point d’actualité souvent mal compris : la hausse de la CSG entrée en vigueur au 1er janvier 2026 n’a pas modifié ce taux. La CSG reste fixée à 9,2 % pour les plus-values immobilières, contre 10,6 % pour les autres revenus du patrimoine et de placement. Le taux global de 36,2 % est donc inchangé.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une taxe additionnelle prévue à l’article 1609 nonies G du CGI s’applique, de 2 % à 6 % selon un barème progressif atteignant son maximum au-delà de 260 000 euros. Le barème n’a pas été modifié par la loi de finances pour 2026.
Deux précisions utiles. Le seuil s’apprécie après application des abattements pour durée de détention, ce qui écarte de fait beaucoup de ventes. Et un mécanisme de lissage évite l’effet de seuil brutal juste au-dessus de 50 000 euros. Les terrains à bâtir en sont exclus.
Comment se calcule la plus-value imposable
Le prix de cession
C’est le prix inscrit dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si elle est à votre charge.
Le prix d’acquisition majoré
C’est là que se joue l’essentiel. Le prix d’achat peut être majoré de deux postes.
Les frais d’acquisition, retenus soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’achat.
Les travaux, retenus soit sur factures d’entreprise, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Ce choix est libre : si vos travaux réels dépassent 15 %, prenez le réel, sinon prenez le forfait, y compris si vous n’avez réalisé aucun travaux.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à la 5e année | Aucun | Aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Le décalage entre les deux colonnes est la principale source d’incompréhension. À 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu est effacé, mais les prélèvements sociaux restent dus avec un abattement d’à peine 28 %. L’exonération réellement totale n’intervient qu’à 30 ans.
Exemple chiffré
Maison achetée 200 000 euros en 2010, revendue 320 000 euros en 2026, soit 16 ans de détention, avec 5 000 euros de frais de vente à votre charge.
- Prix de cession net : 315 000 euros.
- Prix d’acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (forfait 7,5 %) + 30 000 (forfait travaux 15 %) = 245 000 euros.
- Plus-value brute : 70 000 euros.
- Abattement IR : 11 années au-delà de la cinquième, soit 66 %. Base imposable de 23 800 euros, impôt de 4 522 euros.
- Abattement PS : 18,15 %. Base de 57 295 euros, prélèvements de 9 855 euros.
- Total : environ 14 380 euros, sans surtaxe puisque la base imposable reste inférieure à 50 000 euros.
Soit un taux effectif d’environ 20 %, très éloigné des 36,2 % affichés. C’est l’effet combiné des forfaits et des abattements.
La réforme des 17 ans : ce qu’il faut savoir
Beaucoup de vendeurs ont entendu parler d’un raccourcissement du délai d’exonération. Un amendement adopté par l’Assemblée nationale le 3 novembre 2025 ramenait effectivement de 22 à 17 ans le délai d’exonération d’impôt sur le revenu pour les résidences secondaires.
Cet amendement n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. Les abattements pour durée de détention et les seuils de 22 et 30 ans sont maintenus. Ne calez pas un calendrier de vente sur une réforme qui n’existe pas.
Les exonérations mobilisables
La première cession d’un logement autre que la résidence principale
C’est la plus puissante et la plus méconnue. Elle s’applique si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et si vous remployez le prix de cession dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois.
Le mécanisme est proportionnel au remploi, ce que presque personne n’explique. Pour un bien vendu 300 000 euros dégageant 120 000 euros de plus-value, un remploi de 180 000 euros correspond à 60 % du prix de cession : l’exonération porte alors sur 60 % de la plus-value, soit 72 000 euros, les 48 000 euros restants étant imposés normalement.
Le dispositif vise typiquement le propriétaire d’une maison de famille ou d’un bien locatif qui est lui-même locataire de son logement et souhaite devenir propriétaire.
Les autres cas
- Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 euros, apprécié bien par bien.
- Détention de plus de 30 ans, exonération totale.
- Retraités et titulaires d’une carte d’invalidité sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l’IFI.
- Cession à un organisme de logement social ou à un acquéreur s’engageant à construire des logements sociaux, dispositif prorogé jusqu’à fin 2027.
- Non-résidents ressortissants de l’Espace économique européen, exonérés à hauteur de 150 000 euros de plus-value sous conditions.
Le faux ami : transformer sa maison secondaire en résidence principale
L’idée circule beaucoup : s’installer quelques mois dans la maison avant de la vendre pour bénéficier de l’exonération de résidence principale. L’administration contrôle ce point avec un faisceau d’indices, notamment l’adresse fiscale, les factures d’énergie, les contrats d’assurance et la réalité de l’occupation.
Le logement doit avoir constitué votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. La tolérance existe pour un bien quitté avant la vente, à condition que la mise en vente soit intervenue dans un délai raisonnable, généralement moins d’un an, avec des diligences réelles, et que le bien n’ait pas été loué entre-temps. Un séjour de convenance de quelques semaines ne tient pas.
Les leviers légaux pour réduire la note
Conservez toutes les factures d’entreprise. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par un professionnel sont pris en compte. Les travaux d’entretien et de réparation, les matériaux achetés par vos soins et posés vous-même, et les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers sont exclus.
Arbitrez entre forfait et réel après calcul, poste par poste, pour les frais d’acquisition comme pour les travaux.
Vérifiez la date anniversaire de détention. Chaque année pleine franchie fait gagner 6 % d’abattement IR et 1,65 % de prélèvements sociaux. Décaler une signature de quelques semaines peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Anticipez une donation avant vente si une transmission est de toute façon envisagée : la plus-value ultérieure se calcule alors sur la valeur retenue dans l’acte de donation. L’opération doit être réelle, correctement évaluée et suffisamment antérieure à la vente, sous peine de requalification en abus de droit.
Points de vigilance moins connus
Le bien loué en meublé. Si la maison a été louée sous le régime du loueur en meublé non professionnel, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances pour 2025, ce qui augmente mécaniquement la base imposable. Des exceptions existent pour certaines résidences services.
Une moins-value ne s’impute pas. Si vous vendez à perte, le déficit n’est ni reportable ni imputable sur une autre plus-value immobilière, sauf cas très particuliers de vente en bloc d’un immeuble acquis par lots.
La location saisonnière ne change pas la nature du bien. Une résidence secondaire louée quelques semaines par an reste une résidence secondaire au regard de l’exonération.
Déclaration et paiement
Vous n’avez aucune démarche spontanée à effectuer. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM et prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Le montant net vous est versé après imposition.
Il reste ensuite à reporter le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l’année suivante, dans la case dédiée du formulaire 2042-C, pour la détermination du revenu fiscal de référence. La plus-value elle-même n’est pas retaxée au barème.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’imposition sur la vente d’une résidence secondaire ?
36,2 %, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements et hors surtaxe.
Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus rien ?
22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. L’exonération totale n’est acquise qu’à 30 ans.
Peut-on déduire les travaux sans facture ?
Oui, via le forfait de 15 % du prix d’acquisition, applicable après cinq ans de détention, même sans avoir réalisé de travaux.
La surtaxe s’applique-t-elle à toutes les ventes ?
Non. Seulement au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable après abattements, et jamais sur les terrains à bâtir.
Le délai d’exonération passe-t-il à 17 ans ?
Non. L’amendement voté en novembre 2025 n’a pas été conservé dans la loi de finances pour 2026.
Peut-on éviter l’impôt en achetant sa résidence principale ?
Oui, sous conditions strictes, grâce à l’exonération de première cession, et à hauteur seulement de la part du prix effectivement remployée dans les vingt-quatre mois.
Sources
Code général des impôts, articles 150 U et 1609 nonies G. BOFiP, BOI-RFPI-PVI et BOI-RFPI-TPVIE-20. Loi de finances pour 2026. Service-public.fr, impôt sur le revenu et plus-value immobilière.
te de la loi de finances, en décembre ou janvier. Mentionner une date de mise à jour visible en haut de page, la SERP étant saturée de contenus datés qui affichent encore des règles périmées.
No responses yet